Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов

Основной тип кредитного института «классической»(европейской) инвестиционной схемы – ипотечный банк.

Проблема ресурсного обеспечения ипотечного кредитования - одна из постоянных основных проблем всех кредитных институтов. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда используют различные дополнительные схемы для их привлечения. Формирование ресурсов в этой схеме происходит по классической инвестиционной модели. В частности, привлекают краткосрочные ресурсы - “короткие деньги”, это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства, долгосрочные ресурсы - “длинные деньги”, получаемые за счет долгосрочных займов, а также продажи собственных ценных бумаг: облигаций, сертификатов, закладных листов (так в Германии называются ценные бумаги, обеспеченные выданными этими же банками кредитами).

Для среднего специального кредитного института характерно следующее: более 50 % пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, за ними следуют привлеченные средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Выпуская ценные бумаги, ипотечный банк продает их через другие кредитные или финансовые учреждения, в основном коммерческие, с так называемой бонификацией (со скидкой), то есть ниже их номинальной стоимости на несколько процентов.

Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Маржа, как правило, составляет всего примерно 0,25 %.

Полузакрытость этой схемы заключается в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Здесь нет накопительного периода, характерного для ссудно-сберегательных институтов. Схема достаточно надежна и стабильна, позволяет значительно снизить банковский процент - то есть удешевить кредит. Весь инвестиционный процесс регулируется банком исходя лишь из собственных интересов.

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Кредитный институт страхуется от недополучения прибыли тем, что позволяют осуществлять досрочную выплату основного ипотечного долга лишь после выплаты всей суммы процентов за кредит. Обычно дополнительно указывается минимальный срок кредитования.

Благодаря классической схеме работы с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки, работающие по «классической» ипотечной схеме широко распространенны во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы, др./19/

Другим «полюсом» является американская схема (модель) ипотечного кредитования со вторичным рынком - двухуровневая модель ипотечного кредита. Данная модель получила наибольшее развитие в США, Австралии, Великобритании, а также ряде стран Азии и Латинской Америки.

Отличие данной модели кредитования от классической в решении вечной, основной проблемы кредитных институтов - проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования, которая своеобразно решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов (закладных).

В данной схеме первичные кредиторы, образуя нижний (первичный) уровень ипотечного кредитования, являются всего лишь финансовыми посредниками. В этом случае на первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости за счет «коротких денег», не имея долгосрочных средств.

Начальные операции банки финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала. Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству), и кредит, таким образом, «уходит» с первичного рынка на вторичный, где уже происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам.

Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая, таким образом, проблему банковской ликвидности.

Исторически эта схема рефинансирования долгосрочных обязательств стала развиваться в форме продажи кредитным институтом долгосрочных активов другому кредитному институту или инвестору, что отделило функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США, Австралии, в меньшей степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые предоставляли ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи кредитов с дальнейшим развитием различных форм секьюритизации.

Больше по теме:

Понятие кредитных отношений и их роль в экономике
Развитие рыночной экономики Республики Беларусь в значительной мере связано с реализацией потенциала кредитных отношений. Под кредитными отношениями понимают взаимоотношения кредитора и заемщика по предоставлению финансовых средств. Кред ...

Платежи по векселям
Платежи по векселям осуществляются обычно через банк посредством выполнения им операций по домициляции (домицилированию) и инкассированию векселей. Домициляция означает назначение плательщиком по векселю какого-либо третьего лица (домици ...

Основные виды договоров. Факультативные и облигаторные договора перестрахования
По методу передачи рисков в перестрахование и оформлению правовых взаимоотношений сторон (страховщика и перестраховщика) перестраховочные операции делятся на факультативные (необязательные) и договорные, облигаторные (обязательные). Согл ...