Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов

Одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования – привлечение ресурсов в наиболее эффективных формах. Долгосрочные ресурсы, сопоставимые по срокам с кредитами в 10-20 лет, практически недоступны для большинства российских банков. Стоимость этих кредитов велика, как значительны сопутствующие риски, а также операционные затраты.

Возможности привлечения ресурсов с рынка капитала определяются наличием надежных финансовых инструментов или схем, обеспечивающих кредиторам получение ресурсов в необходимых объемах, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных активов.

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств в ипотеку. Приведенная ниже классификация не означает, что в конкретных странах применяется только одна из перечисленных схем. Как правило, модели рефинансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, развиваются и изменяются их основные финансовые инструменты и механизмы, роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков.

Прежде всего, следует выделить модели рефинансирования, различающиеся источниками привлекаемых ресурсов: с финансового рынка через вклады и депозиты или с рынка капиталов через выпуск ипотечных ценных бумаг – см. таблицу В.1 (см. Приложение В)./14/

Современные инвестиционные механизмы финансирования ипотечного кредитования чрезвычайно разнообразны, однако каждый из них есть результат их совершенствования от самоинвестирования к реинвестированию. Следует уточнить, что механизм самоинвестирования исключает необходимость предоставления залога и поэтому не является ипотечным, но в силу того, что он представляет собой прежде всего прототип всех инвестиционных механизмов вне зависимости от отраслевой, территориальной и прочей специфики объекта инвестирования, необходимо начинать исследование прочих моделей именно с него. В рамках самоинвестирования один субъект (гражданин, предприятие или организация) формирует внутренние (собственные) инвестиционные ресурсы и самостоятельно их размещает. Простота действия этого механизма есть ее преимущество и недостаток. Главным достоинством самоинвестирования является независимость от других инвесторов и параметров развития рынка капиталов. Однако основной недостаток лежит в той же плоскости: ограниченный объем инвестиционных ресурсов и нераспределенный риск. Вероятно, именно высокая капиталоемкость жилищно-строительного производства стала причиной появления своеобразной организационной формы объединения капиталов – инвестиционно-жилищных кооперативов./15/

Среди депозитных моделей можно выделить две основные разновидности: модель коммерческих банков и модель целевых жилищных контрактных сбережений.

Инвестиционно-жилищная кооперация есть результат эволюции механизма самоинвестирования и предполагает мобилизацию членами кооператива инвестиционных ресурсов в целях последующего распределения общего фонда исключительно среди тех, кто участвовал в его формировании. В разное время и в разных странах эти кооперативы назывались по-разному и имели свою специфику работы, соблюдая при этом основной принцип совместного (кооперированного) участия в инвестировании. В современной экономической литературе механизм инвестиционно-жилищной кооперации подробно исследован на примере механизма стройсбережений, получившего название «немецкой модели» ипотечного финансирования.

Реализация данной модели осуществляется различными способами: работает в режиме полностью замкнутого цикла финансовых потоков (как, например, строительные сберегательные кассы в Германии), относительно закрытого типа (строительные общества в Великобритании), в форме специальных жилищно-накопительных программ (во Франции) и полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США)./16/

По мнению экспертов Всемирного банка, в организацию ипотеки в России инвестируется немало средств, но они идут на создание дорогой, непосильной для среднего россиянина схемы обеспечения жильем. По их прогнозам более эффективно будут работать схемы, базирующиеся на «немецкой модели».

Необходимо отметить, что название «немецкая модель» условно, ведь человечество давно знает и реализует схему жилищной кооперации во многих странах мира. Иногда кооперацию сравнивают со зданием, кирпичиками которого являются люди, цементом - их интересы, фундаментом - кооперативы.

Наиболее универсальным является определение понятия современного кооператива, которое дано в документах всемирного кооперативного конгресса, состоявшегося в Манчестере (Великобритания) в 1995 году: кооператив - это самостоятельная организация людей, добровольно объединившихся с целью удовлетворения своих экономических, социальных и культурных потребностей с помощью совместного владения и демократически управляемого предприятия.

Согласно Декларации о кооперативной идентичности, принятой на юбилейном конгрессе Международного кооперативного альянса в 1995 году, «кооперативы базируются на следующих ценностях: взаимопомощь, взаимная ответственность, демократия, равенство, справедливость и солидарность».

Больше по теме:

Процедура листинга
Процесс обращения фондовых ценностей на всех официально зарегистрированных фондовых биржах может осуществляться только с ценными бумагами, которые успешно прошли специальную биржевую процедуру, т.е. листинг (буквально "включение в с ...

Основы денежно-кредитного регулирования, цели и объекты
Денежно-кредитное регулирование – это осуществление кратко- и долгосрочных мероприятий по управлению динамикой денежного оборота. При этом предполагается применение определенных мер со стороны государства, прежде всего в лице независимого ...

Государственный банк Российской Империи
Государственный банк – главный банк в дореволюционной России – был учрежден в 1860 г. в соответствии с указом Александра II на основе реорганизации Государственного коммерческого банка. Одновременно с учреждением Государственного банка и ...