Механизм функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования в РФ

Основная задача этих организаций-посредников, или как их еще называют, операторов вторичного рынка, - в привлечении средств с рынка капиталов и предоставлении этих средств кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Одним из важнейших условий работы вторичного рынка является отработка надежных механизмов и финансовых инструментов, обеспечивающих первичных кредиторов необходимыми средствами для кредитования.

Особая роль операторов вторичного рынка состоит в том, что они в рамках своей деятельности способствуют повышению надежности и качества предоставленных кредитов. В существенной мере это достигается за счет отработки отмеченных выше стандартных требований, в соответствии с которыми и происходит процесс кредитования. Кредитные институты вправе свободно и самостоятельно избирать свою кредитную политику, однако, если они хотят иметь доступ к наиболее дешевым ресурсам, то вынуждены действовать в соответствии со стандартами и требованиями к надежности кредитов, устанавливаемых операторами вторичного рынка.

Основной принцип работы вторичного рынка заключается в том, что он позволяет одним учреждениям специализироваться на организации и обслуживании ипотечных ссуд, а другим - на их финансировании. Таким образом, увеличивается объем средств на ипотечном рынке, а те учреждения, которые умеют организовывать и обслуживать ссуды, могут осуществлять свою деятельность и при этом не держать у себя эти ссуды. Покупатель жилья выигрывает от повышения уровня конкуренции на ипотечном рынке, которая ведет к снижению стоимости средств.

Для банков, которые продают свои продукты на вторичном рынке, главная выгода заключается в повышении эффективности управления их балансом либо с точки зрения финансирования, либо с точки зрения использования капитала, либо и в том и в другом отношении.

Кроме обеспечения ликвидности первичных кредиторов, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов выполняют и другие важные экономические функции: они обеспечивают постоянный приток капитала, особенно в периоды его общей нехватки; помогают перераспределению капитала из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает; снижают разброс процентной ставки по кредитам в зависимости от географического фактора; обеспечивают возможность диверсификации портфеля кредитов для инвесторов; способствуют стандартизации операций, производимых первичными кредиторами.

Существует целый ряд различных видов деятельности на вторичном рынке и широкие возможности для споров о том, что следует считать деятельностью на вторичном рынке и что собой представляет секьюритизация. Многие полагают, что секьюритизация ипотеки может сыграть важную роль в развитии российского ипотечного рынка. Несомненно, секьюритизация действительно имеет большое значение, однако она не может полностью компенсировать все недостатки первичного рынка.

Самый простой случай заключается в том, что учреждение, которое может организовывать и обслуживать ссуды, делает это на балансе учреждения, которое может держать у себя эти ссуды. Это нельзя назвать настоящей деятельностью на вторичном рынке, поскольку право собственности на ссуду и право получения доходов от этой собственности ни к кому не переходят. Однако эффект может быть таким же, как и в случае, когда учреждение организует ссуду, а затем сразу продает ее. Этот метод особенно выгоден учреждениям-инвесторам, которые хотят держать у себя ипотечные ссуды, но не имеют возможности организовать или обслуживать их. Учреждение-инвестор определяет требования к ипотечным ссудам, которые должно выполнять учреждение-организатор: например, отношение основной суммы к оценочной стоимости обеспечения, максимальный размер, спрэд и страхование. Обслуживающее учреждение регулярно собирает платежи в счет погашения основной суммы и уплаты процентов, напрямую переводит их кредитору и решает все остальные вопросы, связанные с управлением ссудой. Соглашение между этими двумя сторонами должно содержать подробное описание процедуры управления кредитным портфелем, особенно в том, что касается возможных просроченных долгов.

Одним из вариантов такой схемы заключается в следующем: учреждение организует ссуды, держит их на своем балансе, а затем передает кредитный портфель (вместе с обслуживанием или без обслуживания) учреждению-инвестору. Есть целый ряд обстоятельств, при которых банк может захотеть продать кредитный портфель. Он может захотеть выйти из ипотечного кредитного бизнеса и таким образом продать свой портфель кредитору, который остается в этом бизнесе. У него может быть возможность организовывать и обслуживать ссуды и получать от этого доход, превышающий доход от владения ссудами. Для учреждения-инвестора покупка существующего кредитного портфеля может быть более привлекательной, чем владение ссудами, организованными на его балансе, поскольку в первом случае он осуществляет только одну операцию; кроме того, учреждение-инвестор может потребовать, чтобы ссуды были "выдержанными", т.е. бесперебойно работали до момента продажи в течение определенного периода времени и таким образом имели разумные доказательства того, что коэффициент дефолта будет низким.

Больше по теме:

Вексель
В соответствии со ст. 815 ГК РФ вексель - это ценная бумага, удостоверяющая ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлению пре ...

Структура и общая характеристика пассивных операций банков
Пассивные операции банка – это совокупность операций, посредством которых формируются его ресурсы, увеличиваются денежные средства, находящиеся на пассивных или на активно-пассивных счетах. Формирование пассивов – базовая задача любого к ...

Участники биржевого рынка, финансовые посредники
В зависимости от характера экономического поведения субъектами рынка ценных бумаг могут быть эмитенты, инвесторы и финансовые посредники. Эмитентом ценных бумаг является государство в лице центрального или местного органа власти (управл ...