Механизм функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования в РФ

Основная задача этих организаций-посредников, или как их еще называют, операторов вторичного рынка, - в привлечении средств с рынка капиталов и предоставлении этих средств кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Одним из важнейших условий работы вторичного рынка является отработка надежных механизмов и финансовых инструментов, обеспечивающих первичных кредиторов необходимыми средствами для кредитования.

Особая роль операторов вторичного рынка состоит в том, что они в рамках своей деятельности способствуют повышению надежности и качества предоставленных кредитов. В существенной мере это достигается за счет отработки отмеченных выше стандартных требований, в соответствии с которыми и происходит процесс кредитования. Кредитные институты вправе свободно и самостоятельно избирать свою кредитную политику, однако, если они хотят иметь доступ к наиболее дешевым ресурсам, то вынуждены действовать в соответствии со стандартами и требованиями к надежности кредитов, устанавливаемых операторами вторичного рынка.

Основной принцип работы вторичного рынка заключается в том, что он позволяет одним учреждениям специализироваться на организации и обслуживании ипотечных ссуд, а другим - на их финансировании. Таким образом, увеличивается объем средств на ипотечном рынке, а те учреждения, которые умеют организовывать и обслуживать ссуды, могут осуществлять свою деятельность и при этом не держать у себя эти ссуды. Покупатель жилья выигрывает от повышения уровня конкуренции на ипотечном рынке, которая ведет к снижению стоимости средств.

Для банков, которые продают свои продукты на вторичном рынке, главная выгода заключается в повышении эффективности управления их балансом либо с точки зрения финансирования, либо с точки зрения использования капитала, либо и в том и в другом отношении.

Кроме обеспечения ликвидности первичных кредиторов, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов выполняют и другие важные экономические функции: они обеспечивают постоянный приток капитала, особенно в периоды его общей нехватки; помогают перераспределению капитала из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает; снижают разброс процентной ставки по кредитам в зависимости от географического фактора; обеспечивают возможность диверсификации портфеля кредитов для инвесторов; способствуют стандартизации операций, производимых первичными кредиторами.

Существует целый ряд различных видов деятельности на вторичном рынке и широкие возможности для споров о том, что следует считать деятельностью на вторичном рынке и что собой представляет секьюритизация. Многие полагают, что секьюритизация ипотеки может сыграть важную роль в развитии российского ипотечного рынка. Несомненно, секьюритизация действительно имеет большое значение, однако она не может полностью компенсировать все недостатки первичного рынка.

Самый простой случай заключается в том, что учреждение, которое может организовывать и обслуживать ссуды, делает это на балансе учреждения, которое может держать у себя эти ссуды. Это нельзя назвать настоящей деятельностью на вторичном рынке, поскольку право собственности на ссуду и право получения доходов от этой собственности ни к кому не переходят. Однако эффект может быть таким же, как и в случае, когда учреждение организует ссуду, а затем сразу продает ее. Этот метод особенно выгоден учреждениям-инвесторам, которые хотят держать у себя ипотечные ссуды, но не имеют возможности организовать или обслуживать их. Учреждение-инвестор определяет требования к ипотечным ссудам, которые должно выполнять учреждение-организатор: например, отношение основной суммы к оценочной стоимости обеспечения, максимальный размер, спрэд и страхование. Обслуживающее учреждение регулярно собирает платежи в счет погашения основной суммы и уплаты процентов, напрямую переводит их кредитору и решает все остальные вопросы, связанные с управлением ссудой. Соглашение между этими двумя сторонами должно содержать подробное описание процедуры управления кредитным портфелем, особенно в том, что касается возможных просроченных долгов.

Одним из вариантов такой схемы заключается в следующем: учреждение организует ссуды, держит их на своем балансе, а затем передает кредитный портфель (вместе с обслуживанием или без обслуживания) учреждению-инвестору. Есть целый ряд обстоятельств, при которых банк может захотеть продать кредитный портфель. Он может захотеть выйти из ипотечного кредитного бизнеса и таким образом продать свой портфель кредитору, который остается в этом бизнесе. У него может быть возможность организовывать и обслуживать ссуды и получать от этого доход, превышающий доход от владения ссудами. Для учреждения-инвестора покупка существующего кредитного портфеля может быть более привлекательной, чем владение ссудами, организованными на его балансе, поскольку в первом случае он осуществляет только одну операцию; кроме того, учреждение-инвестор может потребовать, чтобы ссуды были "выдержанными", т.е. бесперебойно работали до момента продажи в течение определенного периода времени и таким образом имели разумные доказательства того, что коэффициент дефолта будет низким.

Больше по теме:

Маркетинг как составная часть управления деятельностью банка
“Любой банковский менеджер скажет, - пишет М. Доуни, - что одна из его ролей – быть экспертом по маркетингу. Конкуренция на финансовом рынке возросла настолько, что для того, чтобы выяснить, банки должны научится продавать полный набор ба ...

Брокерская деятельность
1. Брокерской деятельностью признается деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с ценными бумагами и (или) по заключению договоров, являющихся производными финансовыми инструментами, по поручению клиента от имени и за счет кл ...

Экономическая характеристика
За анализируемый период наблюдается рост некоторых основных экономических показателей деятельности «Сбербанк России». На конец 2010 года доходы банка составили 7 527 480 365 тыс. руб., а расходы – 7 491 275 681 тыс. руб. Прибыль банка в ...