Механизм функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования в РФ

Третий вид деятельности на вторичном рынке - это выпуск ипотечных облигаций, известных также как "покрытые облигации". Ипотечная облигация является балансовым обязательством учреждения-эмитента. Кроме того, ипотечные облигации обеспечиваются правами на соответствующий ипотечный залог в случае, если сам банк не сможет выполнить свои обязательства. Портфель ссуд, используемый для обеспечения ипотечных облигаций, должен отличаться высоким качеством, особенно в отношении максимального коэффициента LTV, который устанавливается на уровне 60-80 процентов. Кроме того, эти облигации могут иметь избыточное обеспечение, когда портфель ссуд и выплачиваемые по ним проценты имеют более высокую стоимость, чем соответствующие облигационные параметры. Ипотечные облигации особенно распространены в Германии (Pfandbriefe) и Дании.

Ипотечные облигации, по существу, не являются секьюритизацией, поскольку здесь нет передачи собственности на ипотечную ссуду или ценные бумаги, обеспеченные этой ипотечной ссудой. Скорее это способ привлечения дополнительных средств для кредитных организаций. Сами ипотечные ссуды не снимаются с баланса учреждения-эмитента и, следовательно, по-прежнему требуют обеспечения капиталом./23/

Основными операторами вторичного рынка жилищного ипотечного кредитования являются организации, созданные при активном участии Правительства России, - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Московское ипотечное агентство (МИА), созданное под эгидой правительства Москвы, Городской ипотечный банк и некоторые другие, - а так же крупные коммерческие банки (Сбербанк России, банк «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, Внешторгбанк).

Эти организации выполняют функцию рефинансирования первичных кредиторов следующими основными способами:

- путем покупки жилищных ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов, финансируя их долговыми корпоративными обязательствами;

- путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основе объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам. Организации вторичного рынка предоставляют гарантии, инициируют процесс секьюритизации (конвертации) пулов ипотечных кредитов в высоколиквидные и высокорейтинговые ипотечные ценные бумаги.

Инвесторами, вкладывающими свои средства в ипотечные ценные бумаги (в частности, после их официального включения в Ломбардный список Банка России Указанием ЦБ РФ от 9 января 2004 г. N 1368-У), являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, кредиторы первичного рынка, а так же частные лица. В результате средства институциональных и частных инвесторов попадают в сферу жилищной ипотеки, на первичный рынок, на котором первичным кредиторам доступен постоянный источник ликвидных средств.

Схема взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов в России показана на рисунке Г.1 (см. Приложение Г)/24/

Там, где первичный рынок работает неудовлетворительно (например, из-за невозможности реализации ипотечного обеспечения), вторичный рынок не может обеспечить реальную компенсацию его недостатков без вмешательства государства. По этой причине развитие вторичного рынка жилищного ипотечного кредитования осуществляется при активной поддержке со стороны правительства, которое является разработчиком и инициатором внедрения различных прогрессивных схем финансирования приобретения жилья, а также предоставляет государственные гарантии под выпуск АИЖК ипотечных облигаций, придавая им статус более надежных и менее рискованных. С другой стороны, такое государственное вмешательство в некоторых случаях приводит к негативным последствиям: Минфин осуществляет постоянный контроль за эффективностью использования своих гарантий, нацеленных на поддержку будущей ипотечной системы, который, несомненно, является для агентства гнётом.

Таким образом, возникает следующая дилемма: разумнее построить первичный рынок жилищного ипотечного кредитования по такому принципу, чтобы не было необходимости в развитии вторичного рынка для компенсации его недостатков, или дать «зеленый свет» развитию механизма секъюритизации с параллельным функционированием фундаментального (первичного) рынка жилищного ипотечного кредитования?

В современной экономической ситуации, характеризующейся недокапитализацией многих российских банков (это в неменьшей степени относится и к так называемым «классическим» ипотечным коммерческим банкам), дополнительными требованиями и нормативами Банка России в отношении кредитных организаций, занимающихся выпуском ипотечных ценных бумаг, первый вариант развития не видится возможным. Следовательно, компромисс достигается путем совершенствования механизмов рефинансирования через вторичный рынок.

Больше по теме:

Сущность центральных банков, их структура
Возникновение центральных банков исторически связано с централизацией банкнотной эмиссии в руках немногих наиболее надежных, пользовавшихся всеобщим доверием коммерческих банков, чьи банкноты могли успешно выполнять функцию всеобщего кред ...

Определение вида договора хранения
Определение вида договора, который заключается с клиентом, для кредитной организации важно с точки зрения вопроса учета доходов от предоставления клиентам банковских сейфов для хранения документов и ценностей как доходов, полученных от сд ...

Функции банковского менеджмента
Менеджмент банка представляет собой сложную (полиструктурную) систему. Структура его, как система управленческих отношений, характеризуется взаимосвязанными отношениями основных функций, в состав которых входят: - функция подготовки упра ...