Первые шаги к секъюритизации жилищных ипотечных кредитов в России

Таким образом, вовлечение инвесторов в лице негосударственных и государственных пенсионных фондов в сферу инвестирования в ИЦБ может послужить мощным импульсом для развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Позитивным шагом для привлечения всё новых инвесторов служит официальное включение ипотечных ценных бумаг в Ломбардный список Банка России.

Если сформируется группа покупателей, тогда снимется важный для всех финансовых институтов вопрос ликвидности.

В настоящее время условия, при которых выдаются ипотечные кредиты, не подтверждены интересами со стороны покупателя ипотечных ценных бумаг. Поскольку этого рынка пока нет, то банки, выдающие ипотечные кредиты, можно рассматривать как фабрики, производящие ипотечные кредиты. У них нет канала сбыта, и поэтому они не знают точно, какими параметрами должны обладать выдаваемые ими ипотечные кредиты, для того чтобы их можно было максимально выгодно продать на рынке. Если этот механизм заработает, то станет больше ясности в том числе и с точки зрения оценки рисков и будущего рынка ипотечного кредитования. Безусловно, это даст толчок развитию всего рынка, и, возможно, будут смягчены условия, по которым выдаются ипотечные кредиты.

С другой стороны, условия могут быть и ужесточены, если покупатели ИЦБ сочтут риски, связанные с приобретением бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, выданными по сегодняшним ставкам и параметрам, чрезмерными.

Развитие рынка ипотечных облигаций будет сдерживаться рядом факторов, среди которых неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание финансовых институтов вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, а также неразвитость законодательной базы.

Кроме того, существуют и другие отрицательные факторы, препятствующие появлению ИЦБ на российском рынке. Так, ипотечное кредитование осуществляется лишь в немногих регионах России. Основные причины медленного распространения ипотеки - неразвитость фондового рынка в регионах и высокая стоимость первоначальных кредитов. Согласно расчетам Минэкономразвития, приемлемый уровень ставки по ипотечным кредитам должен составлять примерно 10% годовых в рублях для столицы и 8% для регионов. В противном случае ипотека так и останется недоступной для основных категорий населения.

По мере совершенствования системы рефинансирования, в том числе за счет формирования рынка ИЦБ, можно будет пересматривать сроки ипотечного кредитования в сторону увеличения и процентные ставки - в сторону снижения. Но все это станет реальностью только при условии макроэкономической стабильности и снижении страновых рисков.

Кроме того, ставка по ипотечному кредиту зависит не только от состояния экономики, ее долгосрочных перспектив, но и от способности заемщика выплачивать кредит. Между тем нестабильный "серый" доход и отсутствие кредитной истории российских заемщиков повышают кредитные риски, а следовательно, и процент по кредиту. Доходность же ИЦБ определяется доходностью ипотечных кредитов, обеспечивающих эти бумаги. Но именно ставки по этим кредитам необходимо снизить, чтобы добиться широкого распространения ипотеки. Получается замкнутый круг.

В связи с этим одна из основных задач эмитента ИЦБ - снижение кредитного риска секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и наращивание таким образом кредитного рейтинга облигаций./53/

Больше по теме:

Операции с ценными бумагами
Коммерческие банки занимают на рынке ценных бумаг достаточно заметное место, они могут работать со всеми видами финансовых и производных инструментов и производить различные операции на рынке ценных бумаг. Операции коммерческих банков мо ...

Роль кредита
Кредит играет важную роль в саморегулировании величины средств, необходимых для совершения хозяйственной деятельности. Благодаря кредиту предприятия располагают в любой момент такой суммой денежных средств, которая необходима для нормальн ...

Формирование ресурсов коммерческих банков
Коммерческие банки в современной России начали возникать всего 6 - 7 лет назад и уже за этот кратчайший период прошли все фазы экономической жизни коммерческих организаций: становление, стремительное развитие, сверхприбыли и зачастую - ба ...