Вторичный рынок ипотечных кредитов в Оренбургской области: проблемы формирования и перспективы развития

Одной из основных приоритетных целей в современной России, находящихся на контроле у президента РФ, является обеспечение доступности жилья. Здесь значимую, хотя и не единственную, роль играет развитие ипотечного кредитования как в целом по России, так и в отдельно взятых регионах.

Однако достижение этой цели ограничено возможностями банков кредитовать население по классической ипотечной схеме, только за счет своих ресурсов. Именно недостаточно развитая инфраструктура первичного рынка жилищного ипотечного кредитования побуждает кредитные организации прибегать к развитию системы вторичного рынка ипотечных кредитов для получения необходимых ресурсов.

К сожалению, говорить о вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов в Оренбургской области пока не представляется возможным в силу сложившейся конъюнктуры на этом сегменте регионального рынка кредитов. В нашей области до последнего времени (вплоть до 2003 года) объемы выдаваемых ипотечных кредитов были настолько малы, что говорить об организации даже первичного рынка ипотечных кредитов было нецелесообразным. Это объясняется тем, что данная ниша в кредитовании занята, если не брать во внимание деятельность ОИКБ «Русь» (ООО), лишь немногими региональными банками. Программы и объемы их кредитования в этой области настолько малы, что их по праву можно и не считать операторами этого рынка. Региональные банки и филиалы московских до настоящего времени не активизировались по продвижению ипотечных продуктов и ограничиваются лишь кредитованием своих сотрудников и участников в капитале по льготной процентной ставке на покупку жилья, называя тем самым данный вид кредитования «ипотечным», что, кстати сказать, является в корне не правильным. Ведь предоставление ипотечного кредита сопровождается оформлением приобретаемой недвижимости за счет собственных и кредитных средств в собственность заёмщика и в залог в пользу кредитора. А так как приобретаемое за счет «лжеипотечных» кредитов жилье не обременяется залогом в пользу банка-кредитора, то и считать данный продукт ипотечным нельзя.

Следовательно, единственным и недосягаемым лидером в реализации ипотечного кредитования в Оренбургской области является ОИКБ «Русь». Объёмы ипотечного кредитования за счет бюджетных средств и по федеральной программе АИЖК представлены на рисунке Н.1 (см. Приложение Н). Программы кредитования помогают жителям области приобретать за счет кредитных средств как квартиры в строящихся домах, так и на вторичном рынке, а также при наличии незавершенного строительством индивидуального жилого помещения (готовность объекта не менее 30%) дают возможность завершить начатое строительство в короткие сроки. Благодаря агрессивной политике банка, направленной на «захват» рынка и интенсивной деятельность по её реализации, жители даже самых отдаленных районов области могут реально воспользоваться возможностью получения ипотечного кредита.

Следует заметить, что ипотечное кредитование является долгосрочным и относительно рискованным видом розничного бизнеса. Срок предоставления ипотечного кредита может достигать 27 лет с момента предоставления кредитором денежных средств в зависимости от наступления пенсионного возраста заёмщика. Параметры предоставляемого кредита также зависят от размера и стабильности доходов, получаемых заемщиком и уровня ликвидности приобретаемого жилья. Именно от стабильности получаемого дохода зависит и риск, который берет на себя кредитор. Таким образом, логическим следствием повышенного риска должна быть высокая доходность бизнеса. Каковым и является ипотечное кредитование.

Не будет новостью то, что ипотечные кредиты является достаточно доходным и ликвидным активом. Ведь не оспорим тот факт, что недвижимость, которая в последнее время имеет тенденцию к ценовому росту, намного ликвиднее, чем техника или оборудование. В случае неплатежеспособности заёмщика кредитору легче и менее затратнее реализовать заложенное жилье. Таким образом, вроде бы все плюсы и минусы, казалось бы, налицо. Так почему же ипотека в России, а в области в частности, не получает достаточного развития?

И вопрос-то на самом деле не такой сложный – ставки предоставляемых кредитов высоки и условия их выдачи жестки. Но суть сложившейся проблемы нужно искать не в «сверхмаржинальной» политике банков (как многим кажется), а в другом. А конкретно, в общероссийских конъюнктурных условиях. Нецелесообразно банкам выдавать кредиты по ставкам 4-6%, как в развитых странах, при годовой инфляции, превышающей порог 10%. Это будет «самоубийством» для банков.

Но даже в надежде, что к 2010 году ставки будут снижены, развитие ипотеки как наиважнейшей общегосударственной задачи может застопориться. Это не пессимизм, а суровая реальность. С каждым годом будут наращиваться объёмы ипотечных портфелей банков, и средств на дальнейшее, более масштабное, развитие благой цели может внезапно не хватить. Для этого нужны постоянные финансовые вливания в сферу ипотечного кредитования и отладить механизм заимствования средств на фондовом рынке. Другими словами, нужен устойчивый и ёмкий источник «длинных» и «дешевых» денег (а ещё лучше – источники).

Больше по теме:

Конвертируемые облигации
В самом общем определении конвертируемую облигацию можно классифицировать как "гибридную" форму ценной бумаги, поскольку она представляет собой облигацию с правом на конверсию в базовый актив. Иными словами, конвертируемая облиг ...

Малое предпринимательство как формирующийся рынок приложения кредитных ресурсов коммерческого банка
Эффективность малого предпринимательства в среднем по стране более чем в два раза выше, чем у прочих предприятий с другой стороны в процессе своей деятельности малые предприятия сталкиваются с целым рядом проблем и главная из них острый д ...

Совершенствование экспортно-импортных операций
Деятельность на межбанковском рынке банки всегда рассматривают как одну из важнейших направлений бизнеса. Располагая современными средствами коммуникации и банковскими технологиями, банки в РК продолжат совершенствование комплекса услуг в ...