Рефинансирование – решение проблемы поиска долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования

В последние годы при наращивании объемов и темпов ипотечного кредитования, что видно из рисунка Д.1 (см. Приложение Д), многие эксперты и аналитики приходят к такому мнению, что если бы дали «длинных» денег, то можно было с легкостью построить в России эффективную ипотеку. Что сразу бы способствовало решению всей совокупности социальных проблем./36/

Однако, это иллюзия. Никто никому в мире не дает «длинных» денег на ипотеку.

Во-первых, потому что таких больших денег попросту ни у кого и нет. На сегодняшний день совокупный объём всех выданных ипотечных кредитов составляет больше 4 трлн. долл. Само собой разумеется, что такой громадной суммой никто не располагает. Следовательно, становится неясным вопрос о том, откуда эта концепция вообще могла появиться в России.

Во-вторых, даже если эту идею реализовать в отдельно взятой стране, результат не приведет к серьезному развитию ипотечного бизнеса. Тут автоматически напрашивается пример с известным в РФ лидером ипотечного рынка банком «ДельтаКредит». С момента возрождения в России ипотечного бизнеса этот крупнейший банк с иностранным капиталом был доминирующим лидером, оставался долгое время вне конкуренции и при этом не испытывал недостатка в «длинных» ресурсах. Тем не менее явно видно, что массовой ипотеки в России не появилось. К тому же нельзя говорить, что, «ДельтаКредит» был нацелен на усиление конкуренции на рынке ипотечных услуг, что, кстати сказать, привело бы к удешевлению предлагаемых продуктов. Он делал свой бизнес на «впаривании» пятнадцати процентных валютных ипотечных кредитов, устанавливая жесткие штрафные санкции за досрочное погашение, чтобы заемщики не «сорвались с крючка». Хотя и в настоящее время вопрос, касающийся возможности погасить ипотечный кредит с помощью аналогичного кредита, взятого в другом банке (по более низкой ставке), остается нерешенным. А ведь такое право – обязательный атрибут развитого ипотечного рынка.

Теперь, когда выяснилось, что надеяться на долгосрочные деньги нельзя, возникает серьезный вопрос: где банку взять деньги, чтобы выдать их в виде долгосрочных ипотечных кредитов? Напрашивается один лишь ответ – занять. Ведь просто так никто денег не даст, их нужно занять. А занимать лучше всего на фондовом рынке посредством выпуска ценных бумаг.

Для того чтобы выпускаемые ценные бумаги имели обращение на рынке им необходимо иметь рейтинг, который будет зависеть от кредитного и инвестиционного рейтинга самого эмитента.

Под рейтингом будем понимать официально опубликованный рейтинг, основанный на детальном изучении финансового состояния и кредитной истории заёмщика (прямых кредитов, выпуска долговых бумаг, выполненимя финансовых требований) кредитьным агентством./37/

Подавляющее большинство ИЦБ в мире имеют очень высокий кредитный рейтинг. Причиной тому является не только обеспечение ИЦБ в виде залога недвижимости. Каждый эмитент прилагает все усилия, чтобы повысить кредитный рейтинг своих бумаг. Но прежде чем переходить к описанию способов повышения кредитного рейтинга ИЦБ, рассмотрим откуда их можно оплатить.

Заемщику по кредиту приходится платить как за пользование кредитом, так и за риски банка, выдавшего кредит. Любой кредит, включая ипотечный, с точки зрения инвестора (кредитора) обладает определенным риском потерь капитала и/или прибыли. Этот риск в существенной степени определяет требуемую банком доходность по кредиту, которая выражается в ставке кредитного процента. Ставка ипотечного кредита однозначно определяет доходность кредита как финансового актива. Теоретически нижним пределом доходности можно считать доходность по суверенным долгам. В России к таким инструментам относятся государственные заимствования через механизм евробондов (в валюте) и облигации федерального займа (в рублях). Чтобы скомпенсировать дополнительные риски несуверенных финансовых инструментов инвесторы требуют от них более высокую доходность.

Доходность ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом из множества ипотечных кредитов, как правило ниже, чем доходность по отдельному кредиту обеспечения, вследствие снижения усредненных рисков. Это обеспечивает определенную маржу для эмитента ИЦБ.

Больше по теме:

Программы ДМС
Программа ДМС содержит перечень медицинских услуг, утвержденный договором страхования, с указанием общей страховой суммы или отдельных страховых сумм по каждому виду медицинской помощи. Кроме того, Программа ДМС содержит перечень медицинс ...

Филиалы и представительства иностранных банков
Третье звено Российской банковской системы – филиалы и представительства иностранных банков. Россия не создает каких-либо необычных требований в отношении участия нерезидентов в капитале российских кредитных организаций. Это стандартные т ...

Анализ собственных средств (капитала) коммерческого банка
Собственные средства коммерческого банка - средства, принадлежащие самому банку. Структура собственных средств может быть представлена„следующим образом. 1. Капитал и фонды банка: 1.1 Уставный капитал (сч.102, 103); 1.2 Собственные акц ...