Рефинансирование – решение проблемы поиска долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования

Предположим, что отдельный ипотечный кредит "стоит" 15% годовых. Доходность ипотечной ценной бумаги, обеспеченной 100 такими кредитами, безусловно должна быть ниже и может составлять 11% (что будет покрывать годовой темп инфляции). Это означает, что если эмитировать такие ценные бумаги с купоном 11%, то их можно будет продать на рынке по номиналу. Реальная аналитическая методика расчета такого купона (называемого current coupon) несколько сложнее, но концептуально это то же самое. В этом примере ипотечное агентство-эмитент получает маржу в 4% для оплаты всех расходов, связанных с секьюритизацией и обслуживанием этих бумаг. Из нее же образуется прибыль агенства.

Задача эмитента или организатора эмиссии ИЦБ - снизить кредитный риск секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и таким образом достичь более высокого, по сравнению с секьюритизируемыми активами, кредитного рейтинга облигаций.

Для снижения кредитных рисков, которым подвергаются инвесторы в ИЦБ (и, соответственно, повышения рейтинга этих бумаг) в транзакции секьюритизации применяются специальные меры, называемые кредитной поддержкой.

Внешняя кредитная поддержка - это поддержка, обеспечиваемая сторонними организациями. К этому виду кредитной поддержки относятся:

а) страховка непрерывности процентных платежей ИЦБ (payment interruption insurance) - в случае дефолта по ипотечному кредиту из пула обеспечения ИЦБ, страховщик начинает вместо заемщика выплачивать процентную часть вплоть до реализации залога. Услуги по страховке непрерывности процентных платежей ИЦБ российскими страховщиками пока не предоставляются. С появлением статистических данных о дефолтах и досрочных погашениях по ипотечным кредитам такой сервис может стать экономически оправданным как с точки зрения страховщика, так и с точки зрения эмитента ИЦБ;

б) дополнительные гарантии и/или страховки, обычно предоставляемые специализированными страховыми компаниями (financial assurance company);

в) страховое покрытие бондов (surety bonds) - обязательство страховой компании покрыть 100% всех видов потерь по бондам независимо от причины таких потерь. Часто, эмиссии новых видов рыночных финансовых инструментов целиком "покрываются" страховкой surety bond, до тех пор, пока рынок не "привыкнет" к данному виду инструментов. К сожалению, в России они отсутствуют;

г) гарантированный кредит (Letter of credit) - обязательство сторонней финансовой организации (банка) выплатить полностью основную сумму долга и проценты в случае дефолта эмитента. В России очень немного организаций с высоким кредитным рейтингом, чьи гарантии могли бы повысить, а не понизить рейтинг ИЦБ (при наличии нескольких участников в транзакции, в общем случае, рейтинг определяется по принципу слабого звена, т.е. рейтинг ИЦБ будет не выше самого низкого рейтинга среди участников транзакции), соответственно, невелик и общий объем гарантий, которые эти организации могут предоставить;

д) в некоторых случаях даются государственные гарантии погашения остаточного баланса в случае дефолта по жилищным ипотечным кредитам.

Внутренняя кредитная поддержка - поддержка, обеспечиваемая организатором секьюритизации или заложенная в структуру транзакции. Наиболее распространенными видами внутренней поддержки являются:

- предъявление высоких требований к "качеству" и параметрам ипотечных кредитов. Например, размер секьюритизируемого ипотечного кредита ограничен и может составлять только часть от рыночной стоимости объекта залога;

- снижение рисков посредством собирания существенного пула ипотечных кредитов, диверсифицированного географически, по "возрасту" кредитов и по другим факторам;

- формирование специального резервного фонда из поступлений от секьюритизорованных активов. Эта процедура экономически не выгодно с точки зрения налогов;

- выдача гарантии самого организатора секьюритизации;

- структурирование эмиссии в несколько траншей ИЦБ - выпуск неравноправных классов ИЦБ для перераспределения риска дефолта и досрочного погашения, когда подчиненные классы имеют меннее высокий рейтинг и соответственно, платят более высокий процент. Часто подчиненные транши не размещаются на рынке, а выкупаются инициатором. Поступления от активов распределяются прежде всего старшим траншам, подчиненным траншам поступления распределяются по остаточному принципу. Часто выпуск состоит из более чем двух траншей, при этом каждый последующий транш подчинен всем предыдущим. Выплаты в такой структуре формируются по принципу "водопада". При такой структуре выплаты по старшему (и даже нескольким старшим траншам) не пострадают даже в случае проблем с поступлениями от активов;

Больше по теме:

Структура фондового рынка
Любой фондовой рынок состоит из следующих компонентов: субъекты рынка; собственно рынок (биржевой, внебиржевой фондовые рынки); органы государственного регулирования и надзора (Комиссия по ценным бумагам, Центральный банк, Минфин и т.д ...

Кредитные организации
Следующее звено банковской системы – кредитные организации. Кредитная организация - юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) ЦБ РФ имеет право о ...

Формы безналичных расчетов
Под формой безналичных расчетов подразумевается совокупность экономических отношений, возникающих в процессе перечисления средств между плательщиками, получателями (взыскателями) и посредниками. Эти отношения должны быть зафиксированы док ...