Рефинансирование – решение проблемы поиска долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования

Вместе с тем уделяется внимание системам учета данных об обслуживаемых банком ипотечных кредитах. Такие системы должны быть надежными и позволять производить отдельный учет кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, поступающих по таким кредитам платежей, своевременности их погашения и т.п. Высокие требования к информационным системам банка оригинатора/сервисера обусловлены необходимостью периодического предоставления данных о кредитах, входящих в ипотечное покрытие, для наблюдения за рейтингом ИЦБ. В случае банкротства сервисера может возникнуть необходимость его замены, поэтому информационные системы банка-сервисера, должны быть мобильными, то есть позволять быструю передачу сведений об обслуживаемых кредитах другому лицу.

Анализ ипотечного покрытия основывается на предположении, что любой пул ипотечных кредитов со временем несет определенные потери вследствие дефолта по части входящих в него кредитов. Необходимо подчеркнуть, что при анализе пула ипотечных кредитов Standard & Poor’s не проводит детальный кредитный анализ каждого отдельного кредита. Для оценки предполагаемой величины потерь в течение существования анализируемого выпуска ИЦБ ипотечное покрытие сопоставляется с «эталонным» пулом ипотечных кредитов.

В свою очередь, представление об эталонном пуле формируется на основе анализа рынка ипотечного кредитования в целом: с этой целью аналитики собирают сведения относительно типичных для такого рынка критериев андеррайтинга, размеров ипотечных кредитов, соотношения размеров основного долга по таким кредитам и стоимости обеспечивающей их недвижимости (loan-to-value ratio или LTV), о характерной для такого рынка частоте просрочек и дефолтов по ипотечным кредитам, сроках и стоимости обращения взыскания на обеспечение по ипотечным кредитам и т.п.

На основе данных характеристик эталонного пула оценивают величину предполагаемых потерь с использованием коэффициентов СЧОВ (Weighted Average Foreclosure Frequency , WAFF.) и СВП (Weighted Average Loss Severity , WALS.). Первый коэффициент - средневзвешенная частота обращения взыскания - показывает выраженную в процентах долю кредитов в ипотечном покрытии, по которым возможен дефолт. Второй коэффициент - средневзвешенная величина потерь - среднюю величину потерь, которая ожидается в случае дефолта одного кредита после обращения взыскания на заложенное в его обеспечение недвижимое имущество.

Произведение коэффициентов будет отражать ожидаемую величину потерь в данном пуле. Например, если предположить, что каждый десятый должник не сможет исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту и с каждого такого должника удастся взыскать в среднем лишь 45% от суммы, существующей на момент дефолта задолженности, то размер потерь в таком пуле будет рассчитан следующим образом по формуле 2.1:

П = 10 % х 55 % = 5,5 % (2.1)

Ожидаемые потери могут быть покрыты за счет либо избыточного обеспечения (иными словами, для того чтобы выпустить ИЦБ на общую сумму 100 млн долл., необходимо предоставить ипотечное покрытие совокупной стоимостью 105,5 млн долл.), либо иных механизмов улучшения кредитного качества.

На основе сопоставления данных с эталонным пулом ипотечных кредитов аналитики делают предположение относительно величины потерь в анализируемом ипотечном покрытии. Это предположение также описывается при помощи коэффициентов СЧОВ и СВП. Чем выше ожидаемый рейтинг ИЦБ, тем более пессимистичными будут предположения относительно ожидаемых потерь, так как выплаты по ИЦБ с высоким рейтингом должны производиться своевременно и в полном объеме даже при тех сценариях, при которых по бумагам с меньшим рейтингом произошел бы дефолт. Кроме того, более высокие потери будут предполагаться в ипотечном покрытии, состоящем из неоднородных или необычно крупных кредитов./38/

Что касается России, то одно из препятствий для рейтинговой оценки ипотечных ценных бумаг - неоднозначность исторических данных по ипотечным кредитам. По имеющимся данным, на сегодняшний день по выданным различными банками ипотечным кредитам (кроме Сбербанка, по которому отсутствуют открытые данные) не было ни одного случая дефолта и обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. По мере увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов статистика по неплатежам должна проясниться. Однако лишь после прохождения по крайней мере одного экономического цикла, т.е. прохождения экономики по крайней мере через одну рецессию, можно будет с уверенностью говорить о наличии достаточной статистической базы.

Больше по теме:

Кредитование малого и среднего бизнеса как приоритетное направление деятельности ОАО "Промсвязьбанка"
Стратегическая цель ОАО "Промсвязьбанк" - стать частным банком №1 в России по рыночной стоимости бизнеса к 2015 году. Для достижения этой цели необходимо обеспечить прибыльность и устойчивость бизнеса, в том числе за счет дивер ...

Проведение трастовых операций коммерческими банками
Развитие трастовых операций в России по существу началось с созданием коммерческих банков. Однако такое развитие тормозится отсутствием полного законодательного обеспечения самого института доверительной собственности. Первое появление тр ...

Методы мобилизации финансовых средств предприятия для финансирования своей деятельности
Термин «финансовые ресурсы» в экономической литературе имеет различные толкования. Приведем наиболее полное: «Финансовые ресурсы предприятия — это все источники денежных средств, аккумулируемые предприятием для формирования необходимых ем ...