Новые подходы к механизмам функционирования рынков долгосрочных ипотечных кредитов

Имеются веские причины того, что система доступного финансирования жилищного строительства в России относится к числу главнейших приоритетов экономической реформы. Одной из них является сама необходимость улучшения жилищных условий по всей стране. В составе жилищного фонда России находится большое количество изношенных активов вследствие неадекватности технического обслуживания со стороны жильцов и домовладельцев. Это ограничивает коммерческую реализуемость жилья и тем самым препятствует функционированию рынка жилья.

Рост системы финансирования жилищного строительства в России требует частных капиталовложений. В настоящее время не хватает средств для формирования капитала путем мобилизации индивидуальных сбережений и передачи их в систему долгосрочного инвестирования. Тем не менее, можно было бы побудить крупные государственные и коммерческие банки расширить масштабы кредитования семей со средними доходами, если бы существовал долгосрочный капитал, если были бы снижены административные издержки, связанные с ипотечным кредитованием, и если были бы убраны юридические препятствия на пути ипотечного кредитования./54/

Названные препятствия на пути развития рынка первичного ипотечного кредитования труднопреодолимы –– каким же образом все-таки их преодолеть? Несмотря на общую слабость коммерческих банков, они, по-видимому, являются единственным реальным источником формирования и обслуживания ипотеки в России в крупном масштабе и единственным перспективным каналом для мобилизации сбережений в целях финансирования ипотеки. Вряд ли имеет смысл создавать специализированные учреждения (по подобию немецких судо-сберегательных учреждений) в условиях, когда проблемы, препятствующие успешной мобилизации сбережений и эффективной выдаче кредитов, в точности совпадают с проблемами, с которыми сталкивается банковская система в целом. К числу этих проблем относятся недостаточное доверие со стороны (долгосрочных) вкладчиков, отсутствие эффективных механизмов отбора заемщиков и недостаточная юридическая надежность, необходимая в качестве мотивации банков для их участия в (долгосрочных) кредитных операциях. Тем не менее, если проблемы аналогичны, значит, аналогичными являются и решения. Банковская реформа в России в настоящее время продвигается довольно умеренными темпами. Такие меры, как внедрение системы гарантирования вкладов, станут важным средством восстановления доверия вкладчиков./55,56/

С точки зрения бизнеса – и в первую очередь банков – ипотечное кредитование является весьма привлекательным способом размещения средств. В первую очередь, ипотечные кредиты входят в первую группу резервирования и практически не «замораживают» собственные средства. С другой стороны, процентная ставка по таким кредитам достаточно высока; ипотека диверсифицирует активы банка, способствует привлечению клиентуры и является хорошим началом для развития ретейлового бизнеса. Последнее оказывает положительный эффект на имидж банка.

Однако, чтобы строить свой бизнес на ипотечном кредитовании, банку необходимо иметь источники долгосрочных ресурсов. Эти источники могут быть в форме собственного капитала, кредитов и займов международных финансовых организаций, а также в виде средств, привлеченных с фондового рынка посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.

Тем не менее, для привлечения банков к кредитованию решающее значение имеют дальнейшее совершенствование нормативно–правовой базы для повышения ценности ипотечного залога, например, четкое определение прав кредиторов по отказу в выкупе закладной вследствие просрочки платежа, а также отмена многих административных препятствий к регистрации правового титула. Кроме того, необходимо принять меры по увеличению конкуренции в банковском секторе а также по быстрому распространению новых технологий, например, применяемых при оценке рисков.

Наконец, ограничивающим фактором для первичного рынка выступает одна фундаментальная юридическая проблема. В России в настоящее время собственник может заложить свое имущество де-факто только в момент его приобретения. Хотя кредиты под залог недвижимости в принципе возможны и их предлагают несколько специализированных агентств, имеет место несовершенство правовых отношений по регистрации залога, которое бы способствовало использованию имущества в качестве залога, –– прежде всего потому, что регистрация залога сопряжена с большими трудностями. Это затрудняет использование приватизированных квартир в качестве источника капитала для их собственников. В других странах, в дополнение к своему первому залогу, собственники жилья могут вторично закладывать имущество на более короткий срок, что также известно как кредит под залог недвижимости, с целью монетизации роста стоимости жилья.

Эффективное функционирование системы ипотечного жилищного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствии уровня надежности постулируемой высокой защищенности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги./57/

Больше по теме:

Регулирование банковской системы
Комиссия по контролю и регулированию банковской сферы Китая (приступила к исполнению своих обязанностей 28 апреля 2003 г.) создавалась как орган министерского уровня, непосредственно подчиненный Госсовету. В ее ведение перешли функции Ком ...

Дополнительные признаки, по которым может осуществляться классификация страхования
Для общей характеристики, анализа и оценки деятельности страховых организаций на страховом рынке страны страхование можно классифицировать по ряду признаков: 1) территориальное распространение страховой деятельности страховщика; 2) форма ...

Инвестиционный пай
Инвестиционный пай — это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (ПИФ), право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управле ...